公募REITs的产品定位迎来重大调整，丰富投资端的资金来源。近日，证监会就公募基金运作管理办法公开征求意见，普通公募基金投资REITs将跳出原有FOF投资的比例枷锁，按普通证券集中度规则监管。机构测算，该项制度变革后REITｓ市场或迎来千亿级别增量资金。
过往，公募REITs属于“公募基金产品”。因此，普通公募基金投资REITs需遵守“基金投资其他基金”的比例限制，如上限10%，公募投资REITs更多依靠FOF产品实现。
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10月9日，证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》（简称《运作办法》）及配套规则公开征求意见。其中，REITs产品定位的变化引起投资者广泛关注。
根据《运作办法》第六条，“不动产投资基金”与股票基金、债券基金、货币市场基金、同业存单基金、基金中基金、期货和衍生品基金、混合基金并列。同时，《运作办法》第三十八条明确，公募基金投资REITs时，不适用投资“其他基金”的比例限制和FOF相关规定，而按照一般证券投资的集中度规则管理。
兴业证券宏观固收研究刘郁团队认为，虽然REITs在法律形式属于公募基金的一类，但普通公募基金投资REITs时，不再将其简单视为“基金买基金”，而是主要按照证券的集中度逻辑进行管理。这有利于普通股票、混合、债券等基金按照合同配置REITs，或扩大机构投资者来源。
近年，REITs投资端的机构化加速。根据华泰证券固定收益研究团队对2026年基金中报的统计，REITs的机构投资者持有占比升至97.44%，持有人户数较2025年年报平均下降11.58%、户均持有份额增加8.44%，筹码进一步向机构集中。
不过，除原始受益人外，REITs的机构投资者仍主要以券商自营和保险资管两大玩家为主。按总市值计，截至2026年中报，REITs持仓中原始权益人及关联方占比约41%，券商自营占比约16%，保险资金占比约5%。
2025年底，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，明确提出“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”。
事实上，从今年二季度起，越来越多的主动管理型“固收+”基金，包括混合债券型二级基金和偏债混合型基金已将公募REITs纳入投资范围。产品募集说明书显示，今年已有约110只新发的“固收+”基金将公募REITs纳入其可投范围，合计发行规模约660亿元。
此外，首批公募REITs指数基金已于今年6月获批、7月成立，合计为公募REITs市场带来近12亿元增量配置资金。
中泰证券REITs分析师陈希瑞指出，权益基金过去没有参与REITs市场，现在可将REITs作为资产配置工具，对冲纯权益组合的波动。固收基金过去仅有二级债基参与，而《运作办法》落地后，“固收+”产品可基于产品风险收益目标，自主提升REITs配置比例，作为权益增强备选标的，优化组合收益波动比。
据陈希瑞测算，《运作办法》明确基金投资REITs按照证券投资进行管理或带来千亿级增量资金。目前非货公募基金规模24.3万亿，假设后续配置REITs比例在0.1%-0.5%之间，则其潜在增量规模为240-1200亿元。
国泰海通固收分析师汤志宇认为，本次《运作办法》征求意见稿为FOF之外的其他符合条件公募基金配置 REITs 提供更清晰的制度依据，但资金来源拓宽并不意味着资金必然流入，实际配置仍取决于产品的风险收益吸引力。
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